オーナーチェンジ物件の売却について！成功策も解説

オーナーチェンジ物件を売り出しているものの、思うように買い手が見つからずお困りではありませんか。
賃借人がいる状態での売却は、需要の限定や内覧の制限といったハードルが存在するため、一般的な物件よりも売却難易度が高くなりがちです。
本記事では、オーナーチェンジ物件が売れにくい具体的な理由をはじめ、売却を成功に導く改善策やアピールポイント、手続きの流れまで解説します。
所有する物件を少しでも有利な条件でスムーズに売却したいと考えている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

オーナーチェンジ物件が売れにくい3つの理由

オーナーチェンジ物件が売却しにくい要因には、主に需要の少なさや審査の厳しさがあります。
まずは、オーナーチェンジ物件が売却しにくい主な理由について解説していきます。

購入層が狭く需要減

オーナーチェンジ物件は、入居者が住んだまま売買し、買主が既存の賃貸借契約を引き継ぐ不動産です。
そのため、自宅を探す一般層ではなく、家賃収入や将来の売却益を重視する投資家が主な購入候補となります。
購入目的が限られる分、一般住宅より買い手候補の母数が少なく、条件に合う方へ情報が届くまで時間がかかる場合もあるでしょう。
また、投資家にとっては年間収入と物件価格から算出する利回りに加え、管理費や修繕費、空室リスクなども重要な判断材料です。
したがって、価格だけでなく家賃収入や支出の実績を整理し、収益性を数字で示せる状態にしておくことが重要といえます。

内覧不可で確認困難

入居中の物件では生活への配慮が必要となるため、売主の希望だけで室内を自由に内覧してもらうことは困難です。
その結果、購入希望者は外観や共用部分、家賃明細、修繕履歴などの資料を中心に購入判断を進めることになります。
室内を確認できないと、床や建具、設備の劣化状況が見えにくく、退去後に必要となる修繕費も事前に想定しづらいでしょう。
さらに、修繕中に家賃収入が途切れる可能性もあるため、投資家にとって室内状態は収支を左右する重要な要素となります。
そこで、過去の工事記録や設備交換の履歴、室内写真などを可能な範囲でそろえ、直接確認できない部分への不安を減らす工夫が大切です。

投資用ローンの厳しさ

賃貸収入を得る目的で購入する物件では、一般的な住宅ローンではなく、投資用ローンを利用するケースが中心です。
金融機関は買主の年収や資産、借り入れ状況だけでなく、物件の資産価値や家賃収入による返済力まで詳しく確認します。
築年数が古い場合や家賃設定が相場とかけ離れている場合は、評価によって融資期間や融資額が希望に届かないこともあるでしょう。
また、住宅ローンより金利が高めになったり、自己資金を多く求められたりする傾向もあります。
したがって、購入意欲が高くても融資条件が整わない可能性があるため、売却時には買主の資金調達の見通しも考えながら販売を進めることが大切です。

売却を成功に導く改善策とアピールポイント

前章では売却しにくい理由について述べましたが、適切な対策を講じることで好条件での売却を目指すことができます。
ここでは、オーナーチェンジ物件の売却を成功させるための、効果的な改善策について解説します。

利回りと稼働率の向上

売却前には、貸し出せる部屋のうち実際に入居している割合を示す稼働率を確認し、空室があれば改善策を検討します。
たとえば、宅配ボックスやモニター付きインターホンなどは、入居希望者に物件の利便性を伝えやすい設備といえるでしょう。
ただし、設備更新には費用がかかるため、入居促進につながる効果と支出のバランスを慎重に見極める必要があります。
改善後は、年間家賃収入を物件価格で割る表面利回りに加え、経費を反映した実質利回りも示すと判断材料を増やせるでしょう。
さらに、固定資産税や管理費、修繕積立金などの内訳も整理し、収益の計算根拠と現在の稼働状況をわかりやすく伝えることが重要です。

安定収入のメリット

オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるため、買主が新たに募集活動をせず、引渡し後から家賃収入を得やすい点が魅力です。
また、更新料や駐車場使用料などがある場合は、家賃以外の収入も整理して提示すると収益構造が伝わりやすくなります。
一方、敷金は預かり金であり、所有者が変わると返還義務も引き継がれるため、収入とは分けて扱う必要があるでしょう。
将来性を示すには、空室期間や家賃変動、税金、管理費、修繕費などを想定した収支表を作る方法も有効です。
したがって、現在の収入だけでなく将来の支出も含めて数字を示せば、買主は購入後の賃貸経営をより具体的に想像しやすくなります。

不動産会社の選び方

売却を依頼するなら、投資用不動産の売買実績があり、オーナーチェンジ物件の特徴を理解している不動産会社が適しています。
担当者が利回りや収支を説明できるか、投資用ローンの知識があるかを確認すると、販売方針も相談しやすいでしょう。
また、自社で投資家の顧客を抱える会社なら、条件に合う購入希望者へ直接物件を紹介できる可能性があります。
広告では一般的な住宅情報サイトだけでなく、収益物件向けの専門媒体や独自の顧客網を活用できるかも重要です。
さらに、不動産会社同士の情報共有も含め、収益性を評価してくれる層へ幅広く情報を届けられる会社を選ぶことが売却成功につながります。

査定から引渡しまでの売却の流れと準備

ここまで売却のコツを解説しましたが、実際の手続きに関する知識もおさえておくことが大切です。
最後に、査定から引渡しまでの、具体的な売却の流れについて解説していきます。

査定時の評価ポイント

オーナーチェンジ物件の査定では、周辺の類似物件との比較に加え、家賃収入から経費を差し引いた収益を基に価格を見る収益還元法が重視されます。
そのため、年間家賃だけでなく、管理費や税金などの維持費も整理し、実際に残る収益を把握できるようにしましょう。
また、家賃明細には各部屋の家賃や共益費、敷金、契約開始日、更新日などを正確にまとめることが大切です。
保証会社の利用状況や家賃の支払い実績も、安定した賃貸経営を示す判断材料になるでしょう。
さらに、外壁塗装や防水工事、設備交換などの修繕履歴を時系列で整理しておけば、適切に管理されてきた物件であることを伝えやすくなります。

媒介契約の種類と注意

不動産会社へ売却を依頼する媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。
専属専任媒介は1社だけに依頼し、自己発見した買主とも依頼先を通じて取引する形式で、活動報告は週1回以上です。
一方、専任媒介は1社への依頼ですが自己発見取引が可能で、活動報告は2週間に1回以上となります。
また、一般媒介は複数社へ同時に依頼できる反面、定期的な活動報告の義務はなく、情報共有システムへの登録義務もありません。
したがって、それぞれの紹介先や広告方法、報告頻度などを契約前に確認し、売却希望時期や販売方針に合う媒介契約を選ぶことが大切でしょう。

契約から引渡し手順

買主と条件がまとまったら、買主への重要事項説明後、既存の賃貸借契約を引き継ぐ内容を含めて売買契約を結びます。
契約時には手付金を受け取り、決済日までに権利証や印鑑証明書など、所有権移転に必要な書類を漏れなく準備しましょう。
その後、買主の資金が整えば、決済日に残代金を受け取り、固定資産税や当月分の家賃、敷金などを精算します。
また、支払い確認後は司法書士が所有権移転登記を申請し、鍵や賃貸借契約書、管理資料などを買主へ確実に引き継ぐ流れです。
最後に、新旧所有者から入居者や管理会社へ通知し、家賃の振込先や敷金返還義務の移行を正確に伝える必要があります。

まとめ

オーナーチェンジ物件は投資目的で購入層が限られ、入居中で室内を確認できないことや投資用ローンの審査が厳しいことから、一般の住宅より売却しにくい傾向にあります。
売却を成功させるためには、稼働率や利回りを向上させて収益性の高さをアピールし、投資用物件の売買実績が豊富な不動産会社へ依頼することが重要なポイントになります。
実際の売却手続きでは、家賃収入や修繕履歴などの正確な資料を準備して適切な媒介契約を選び、買主への引渡しまで計画的に進めていくことが求められるでしょう。