土地の敷地調査の目的は？主な確認項目や費用についても解説

理想の住まいを建てるために土地の購入を検討しているものの、「敷地調査」とは具体的に何をするのか、なぜ必要なのか分からずお困りではありませんか。
専門的な用語が多くて難しく感じられますが、調査をおこなわずに購入してしまうと、境界線のトラブルに巻き込まれたり、希望通りの家が建てられなかったりするリスクがあります。
本記事では、安心して土地を購入するために欠かせない敷地調査の基本から、確認すべき主要な調査項目、さらに気になる費用の内訳や相場について解説します。
今後トラブルなくスムーズにマイホームづくりの第一歩を踏み出したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

土地の敷地調査とは？

土地の敷地調査で押さえるべき点には、主に登記情報の照合や地盤の安全性確認があります。
まずは、敷地調査とはなにか、その目的や調査をおこなう意義について解説していきます。

調査の定義とおこなう意義

土地の敷地調査とは、土地について、形状や高低差、法的な条件、周辺環境などを確認する調査です。
見た目だけでは分からない制限を事前に把握すれば、希望する建物を建てられる土地か判断しやすいでしょう。
また、地中の埋設物や地盤改良の必要性を早めに確認できれば、設計変更や追加費用を見込みやすくなります。
とくに購入前に調べておくことは、土地代と建築費を含めた資金計画を立てるうえでも重要です。
さらに、不動産会社の説明と調査結果を照らし合わせれば、土地の条件を具体的に理解できます。
担当者や建築会社と結果を共有し、希望する暮らしに合う土地か確認すると良いでしょう。

登記と現況の境界確認

登記情報と現地の状況を確認するときは、公図や地積測量図を使い、土地の位置や形、面積、境界標の場所を照合します。
古い測量結果が使われている土地では、図面上の境界と実際の位置に差がある場合もあるでしょう。
また、境界標が見当たらないときは、土地家屋調査士に相談し、隣地所有者と立ち会って境界をしっかり確認します。
あわせて、ブロック塀や樹木、上下水道管などが隣地へ越境していないか確認しておきましょう。
そのため、購入前に境界や越境の状況を関係者で共有しておけば、建築工事を進めやすくなります。
将来の売却時にも役立つため、早い段階で整理しておくと安心でしょう。

地盤調査と建築への影響

地盤調査では、建物を支える力が十分にあるかを確認し、不同沈下によって住宅が傾くおそれがないかを調べます。
地盤の強度が不足している場合は改良工事が必要になるため、予算や工期に余裕を持たせておくと安心でしょう。
また、砂質の土地や地下水位が高い場所では、地震時に起こる液状化のリスクも確認する必要があります。
過去に水辺だった場所や埋立地などは、ハザードマップから地域の傾向を把握できるでしょう。
さらに、必要に応じてボーリング調査をおこなえば、土質や地下水位を詳しく確認できる点も特徴です。
結果を施工会社と共有し、基礎の設計や建築計画へ反映させると良いでしょう。

面積や道路など敷地調査の主要な確認項目

前章では敷地調査の目的や重要性について述べましたが、実際に何を調べるのか気になりますよね。
ここでは、面積や道路状況など敷地調査で確認すべき主要な項目について解説します。

実測と公簿面積の違い

土地の面積には、登記記録に記載された公簿面積と、現地を実際に測量して算出する実測面積があります。
古い測量方法の影響などにより、実測面積が公簿より大きい縄伸びや、小さい縄縮みが生じる場合もあるでしょう。
そのため、売買契約では公簿面積と実測面積のどちらを基準に代金を決めるのか、事前に確認することが重要です。
実際の面積は、建てられる住宅の広さや配置、駐車スペースなどにも直接関わるでしょう。
また、面積に差があると建築プランの見直しが必要になることもあるため、早めの確認が大切です。
契約条件と実際の敷地を整理し、建築会社と共有しながら計画を進めると良いでしょう。

接道条件と道路の要件

接道条件では、敷地に接する道路の幅や種類、接している長さ、方位などを確認します。
都市計画区域内では、原則として幅4m以上の道路に敷地が2m以上接することが建築の条件でしょう。
ただし、幅4m未満でも自治体から道路として認められている場合があり、セットバックが必要になることがあります。
セットバック部分は敷地面積に含められないため、利用できる面積が小さくなる点に注意しましょう。
そのため、道路の扱いは自治体で確認し、建築可能な範囲を正しく把握することが大切です。
あわせて日当たりや車の出入り、駐車場の配置も確認すると、暮らしやすい計画につながるでしょう。

法規制と可能な建物規模

土地には用途地域が定められており、地域ごとに用途や規模が決められています。
なかでも重要なのが、敷地面積に対する建築面積の割合を示す建ぺい率と、延床面積の割合を示す容積率でしょう。
たとえば、敷地150㎡で建ぺい率60%、容積率200%なら、建築面積は最大90㎡、延床面積は最大300㎡となります。
ただし、前面道路の幅では、指定容積率より厳しい基準が適用されることもあるでしょう。
さらに、高さや日当たり、防火地域などの条件によって、建物の形や構造が左右されることがあります。
自治体の規制を整理し、希望する住まいを実現できるか建築会社と確認すると良いでしょう。

敷地調査にかかる費用は？

ここまで敷地調査で確認すべき主要な項目を解説しましたが、実施にかかる費用についてもおさえておきましょう。
最後に、無料・有料の調査範囲や地盤調査にかかる費用について解説していきます。

無料調査の範囲と注意点

不動産会社などの無料敷地調査は、建築プランや概算見積もりのために土地の基本情報を確認するサービスです。
一般的には現地で敷地の形や道路幅、高低差、境界の様子などを簡単な測定で確認するのが一般的でしょう。
また、用途地域や建ぺい率などの条件を自治体で調べる内容が含まれるケースもあります。
ただし、無料調査は本格的な測量や地中調査とは異なり、費用が発生する場合もある点に注意しましょう。
そのため、依頼前には無料になる範囲と、契約しなかった場合の費用を確認しておくことが重要です。
調査結果や図面の扱いも確かめ、追加調査の有無まで整理すると資金計画を立てやすいでしょう。

有料調査の内訳と目安

土地の形や建物、塀などの位置を測る現況測量は、10万円から20万円程度が費用の目安です。
一方、隣地所有者や道路管理者と立ち会って境界を確定する確定測量は、35万円から80万円程度かかるケースもあるでしょう。
とくに公道との境界を確定する場合は、自治体とのやり取りが必要で、完了まで長くなる場合があります。
また、公図や登記事項証明書の取得、専門家への依頼などで、数万円程度の費用が追加されることもあるでしょう。
そのため、見積もり書では調査範囲や図面作成、境界標の設置まで含まれるか確認することが大切です。
費用と作業内容を比較すれば、全体予算を把握しやすくなるでしょう。

地盤調査費用の相場

一般的な木造住宅で用いられるSWS試験は、棒を地面に入れて地盤の硬さを調べる方法で、5万円から10万円程度が目安です。
土を採取しながら地中を詳しく確認するボーリング調査は、15万円から30万円程度かかるケースもあるでしょう。
また、地面を掘らずに波の伝わり方を調べる表面波探査法は、8万円前後がひとつの目安です。
ただし、調査する深さや敷地条件で費用は変わるため、見積もりを確認しておきましょう。
そのため、自治体の地盤情報も参考にし、建築計画に合う方法を施工会社と相談すると安心できます。
地盤改良の可能性も考え、調査費と工事費を含めて予算を検討すると良いでしょう。

まとめ

土地の敷地調査とは、登記情報と実際の境界線にズレがないかを照らし合わせ、建物を安全に支える地盤の強さを確認する家づくりにおいて重要な工程です。
実際の調査においては、土地の正確な面積をはじめ、幅4m以上の道路に2m以上接しているかという接道条件や、建物の大きさを左右する法規制などを調べます。
費用については、簡易的な確認は無料ですが、正確な測量や地盤調査にはおよそ5万円から80万円程度の費用がかかるため、事前に調査範囲と見積もりを確認すべきでしょう。