不動産購入の全体的な流れについて！事前の注意点も解説

理想の住まいを求めて不動産の購入を検討し始めたものの、専門用語が多く、全体の手続きがどのように進むのか分からずにお困りではありませんか。
一生に一度とも言える大きな買い物だからこそ、販売形態の違いや複雑な取引プロセスを把握した上で進めないと、資金計画の失敗や思わぬトラブルに巻き込まれるリスクが高まります。
本記事では、不動産の購入に関する基礎知識として、売買形態ごとのメリットやデメリット、物件探しから引渡しまでの具体的な流れ、そして事前に把握しておくべき注意点について解説します。
ご自身の希望条件に合った最適な物件を安全に見つけ出し、後悔のないスムーズな不動産購入を実現したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

主な販売形態の違いと特徴

不動産の販売形態には主に売主物件と仲介物件があり、まずはその違いを押さえることが重要です。
まずは、それぞれの販売形態の特徴や長所と短所について解説していきます。

売主物件と仲介の違い

売主物件とは、不動産会社が自ら所有する住宅を購入者へ直接販売する取引形態です。
新築分譲マンションや建売住宅にくわえ、買い取った中古住宅を整備して販売する再販物件も含まれるでしょう。
そのため、見学予約や設備の確認、契約条件の相談などを売主と直接進めやすく、担当窓口が一本化され、手続きの流れを把握しやすい点が特徴となります。
一方、仲介物件では個人などの所有者と購入者の間に不動産会社が入り、物件紹介から申込手続き、条件調整まで支援してくれるでしょう。
条件がまとまった後は、宅地建物取引士による重要事項説明を受け、内容を十分に確認して売主と売買契約を結ぶ流れです。

売主物件の長所と短所

売主物件は仲介会社を介さないため、原則として仲介手数料がかからず、購入時の諸費用を抑えやすい点が長所です。
たとえば4,000万円の物件を仲介で購入すると、仲介手数料は上限で約138万6,000円となる場合があり、費用差は小さくありません。
また、不動産会社が売主であれば、契約不適合責任を最低2年間負うため、引渡し後の不具合も相談しやすいでしょう。
ただし、自社で開発または買い取った住宅が中心となり、希望する地域や間取りに合う選択肢は限られます。
そのため、周辺相場や保証内容、修繕履歴まで丁寧に確認し、販売形態だけで判断しない姿勢が大切です。

仲介物件の長所と短所

仲介物件は市場に出る数が多く、地域や価格帯、間取りなどの条件を変えながら幅広く探せる点が大きな魅力です。
仲介会社は不動産情報の共有網であるレインズも活用し、複数の売主が出している物件をまとめて紹介し、内見や価格交渉の段取りも支えます。
そのため、通学区域や駅までの距離、周辺施設など、優先したい条件に沿って細かく比較しやすいでしょう。
一方で仲介手数料が必要となり、個人が売主の場合は契約不適合責任の期間が短く設定されることもあります。
契約前に責任の範囲や設備保証を確認し、築年数や建物の状態に応じて建物調査の必要性を判断することが重要です。

失敗しないための不動産購入の全体的な流れ

前章では物件の販売形態について述べましたが、実際にどのような手順で購入を進めるのか、気になりますよね。
ここでは、物件探しから引渡しまでの不動産購入の流れについて解説します。

物件探しから内見まで

購入準備では、自己資金と無理なく返済できる借り入れ額を確認し、税金や手数料などの諸費用を含めた現実的な総予算を決めます。
次に、通勤や通学、周辺環境、広さや間取りなどを整理し、譲れない条件と調整できる条件に分けると探しやすいでしょう。
条件がまとまったら、不動産情報サイトや不動産会社を活用し、価格や立地を比べながら候補となる物件を効率よく集めます。
そして、気になる住宅は早めに問い合わせ、資料や補足説明を確認した上で内見を申し込みましょう。
内見では日当たりや水回り、音の伝わり方にくわえ、共用部分の管理状態や時間帯ごとの周辺環境も確かめることが大切です。

住宅ローンの審査手順

購入したい物件が決まったら、購入申込書を売主へ提出し、価格や引渡し時期の希望条件を伝えた上で住宅ローンの事前審査を進めます。
事前審査では、年収や勤続年数、返済負担率などから、申込者が継続して返済できるかを簡易的に確認する仕組みです。
また、車のローンやカードローンなども審査対象となるため、現在の借り入れ額や毎月の返済状況を事前に整理しておきましょう。
承認後に売買契約を結ぶと、公的書類や物件資料を提出し、健康状態の告知を含む本審査へ進みます。
そのため、支払いの遅れを避け、審査中の新たな借り入れや転職を控えることが、手続きを安定させるポイントです。

売買契約から引渡し

売買契約の前には、権利関係や法令上の制限、契約解除の条件などをまとめた重要事項説明を、宅地建物取引士から受けます。
説明書は可能な範囲で事前に受け取り、疑問点を整理して質問事項をまとめて契約当日に確認すると安心でしょう。
内容に納得したら売買契約書へ署名し、一般的には物件価格の5%から10%程度を手付金として支払います。
また、住宅ローンの本審査が通らない場合に白紙解除できるよう、住宅ローン特約の解除期限や適用条件も事前に確認が必要です。
本審査の承認後はローン契約と決済をおこない、残代金の支払い、登記、鍵の受領を経て引渡しが完了します。

不動産購入前に知るべき注意点

ここまで不動産購入の基本や手順を解説しましたが、事前に想定されるリスクへの対策もおさえておきましょう。
最後に、購入時の資金計画や災害への対策といった注意点について解説していきます。

資金計画とコスト確認

資金計画では物件価格だけでなく、購入時の諸費用と入居後に継続してかかる維持費まで含め、家計全体で慎重に考えます。
初期諸費用は新築で物件価格の3%から7%、中古で6%から10%程度が一般的な目安となるでしょう。
主な内訳は仲介手数料や印紙税、登録免許税、不動産取得税、ローン事務手数料、火災保険料など、現金での支払いが必要になる費用です。
一方、入居後は固定資産税が毎年かかり、マンションでは管理費や修繕積立金も毎月必要となります。
そのため、金利上昇や修繕積立金の増額、設備交換も想定し、予備費を残した無理のない返済額に整えることが大切です。

災害リスクと事前対策

災害リスクを調べる際は、洪水や土砂災害などの危険区域を確認できる国や自治体のハザードマップを活用します。
複数の災害情報を重ねて表示すれば、検討している物件の周辺で想定される被害をより具体的に把握しやすいでしょう。
たとえば浸水が想定される地域では、建物の階数や避難場所を確認し、寝室や重要設備を置く位置や避難のタイミングも検討します。
また、避難経路が浸水区域や土砂災害警戒区域を通らないか、昼夜それぞれの状況を実際に歩いて確かめることも重要です。
地震については耐震基準や液状化の可能性を調べ、地域の状況に合う火災保険や地震保険を選びましょう。

リスク低減の実践対策

中古住宅では、建築士が建物の状態を調べる建物状況調査を活用し、雨漏りや傾き、構造部分の劣化などを確認できます。
また、契約前に重要事項説明書を読み、用途地域や建ぺい率など、建築や利用に関わる制限を把握しておきましょう。
私道の負担や上下水道の整備状況、過去の出来事に関する告知事項も、購入後の暮らしに関わるため、見落とせない確認項目です。
そのため、資料は早めに受け取り、疑問点を一覧にして不動産会社へ質問すると、納得した上で判断しやすくなります。
税金は税務署、権利関係や契約上の問題は司法書士や弁護士など、内容に合った専門家へ相談することも有効です。

まとめ

不動産の主な販売形態である売主物件と仲介物件には、それぞれ異なる特徴や長所と短所があるため、違いを正しく理解して選ぶことが重要です。
希望条件の整理による物件探しから、住宅ローンの審査手続き、売買契約から引渡しに至るまで、不動産購入の全体的な流れを事前に把握しておきます。
無理のない資金計画を立てるとともに、災害予測地図によるリスク確認や建物の状況調査をおこない、購入前に想定される不安要素を減らしておくべきでしょう。